Sim. Em regra, o estrangeiro pode comprar imóvel urbano no Brasil sem restrições específicas de nacionalidade. As limitações mais relevantes aparecem na compra de imóveis rurais e em áreas de fronteira ou de segurança nacional.
Urbano, rural e áreas especiais
- Imóvel urbano: aquisição em geral livre, seguindo as regras comuns de compra e venda.
- Imóvel rural: regulado pela Lei nº 5.709/1971 e pelo Decreto nº 74.965/1974, com limites de área e, conforme o caso, necessidade de autorização. O tema é tecnicamente complexo e já foi objeto de discussão judicial, por isso exige análise individual antes de qualquer negociação.
- Faixa de fronteira e áreas de segurança nacional: podem depender de assentimento prévio.
Passo a passo da compra
- CPF e documentos. O comprador precisa de CPF e de documento de identificação. Quem não mora no Brasil pode outorgar procuração a alguém no país — apostilada ou legalizada e traduzida —, sem precisar estar fisicamente presente em todas as etapas.
- Entrada dos recursos. A forma como o dinheiro chega ao Brasil e a documentação da sua origem devem seguir canais formais, com contrato de câmbio quando aplicável.
- Análise jurídica do imóvel (due diligence). Matrícula atualizada, ônus e gravames, certidões do vendedor, situação fiscal e regularidade da construção.
- Contrato e escritura pública. Para imóveis acima de determinado valor, a escritura pública é exigida por lei.
- ITBI e registro. A propriedade só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis, depois do pagamento do ITBI.
Impostos e custos
Além do ITBI (imposto municipal) e dos emolumentos de cartório, há tributação sobre eventual ganho de capital na venda e sobre rendimentos de aluguel. O tratamento varia conforme o comprador seja residente ou não residente e conforme eventuais acordos entre o Brasil e o país de origem.
Imóvel, residência e patrimônio
A compra de imóvel urbano de valor igual ou superior ao mínimo previsto (R$ 1 milhão, ou R$ 700 mil nas regiões Norte e Nordeste) pode servir de base para uma autorização de residência — tema do nosso post sobre [residência para investidor no Brasil].
O imóvel também passa a integrar o patrimônio do comprador no país, o que traz questões de família e sucessão, sobretudo quando herdeiros e demais bens estão em outros países. Esse planejamento é mais simples quando feito antes da compra.
Cuidados antes de pagar
- Não fazer pagamentos antes de concluir a análise documental do imóvel.
- Evitar procurações com poderes amplos demais e sem prazo.
- Confirmar se o imóvel é, de fato, urbano na sua classificação cadastral.
- Definir a forma de titularidade (pessoa física ou empresa) com orientação tributária.
Conteúdo informativo, que não substitui consulta jurídica individual. As regras sobre aquisição por estrangeiros podem variar conforme o tipo de imóvel e a região. Para analisar seu caso, solicite uma consulta.